WWW.LIB.KNIGI-X.RU
БЕСПЛАТНАЯ  ИНТЕРНЕТ  БИБЛИОТЕКА - Электронные материалы
 

«ОБЗОР РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ Г. РОСТОВА-НА-ДОНУ IV кв. 2009 г. Обзор рынка земельных участков г. Ростов-на-Дону IV кв. 2009 г. Введение Целью настоящего исследования является анализ рынка земельных ...»

Группа компаний WEAKON PROPERTY GROUP

ОБЗОР

РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Г. РОСТОВА-НА-ДОНУ

IV кв. 2009 г.

Обзор рынка земельных участков г. Ростов-на-Дону IV кв. 2009 г.

Введение

Целью настоящего исследования является анализ рынка земельных участков и

определение основных тенденций развития данного сегмента недвижимости в г. Ростовена-Дону.

Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:

проведен анализ основных экономических показателей, оказывающих влияние на развитие рынка недвижимости в целом, в том числе рынка земельных участков;

проведен детальный анализ существующего предложения на рынке земельных участков г. Ростова-на-Дону;

проанализирован существующий спрос на рынке земли, определены основные потребители;

в результате проведенного экономического анализа, выявлены, наблюдаемые устойчивые соотношения, свойства, признаки, присущие рынку земельных участков в г. Ростове-на-Дону;

проведено сегментирование рынка земельных участков по нескольким критериям;

проведен анализ цены продажи 1 сотки;

выявлены основные перспективы развития рынка.

Объектом исследования является рынок земельных участков г. Ростова-на-Дону.

При проведении настоящего исследования использовались различные методы анализа данных.

В ходе кабинетных исследований проводился сбор информации из открытых источников, необходимой для проведения анализа. В качестве источников были использованы: база земельных участков коммерческого назначения компании «Business Real Estate» и жилого компании «Luxurious Property», печатные СМИ и каталоги недвижимости, Интернет ресурсы, рекламные материалы объектов недвижимости, аналитические статьи и обзоры о рынке недвижимости, статистические данные.



Экономическая ситуация Ростовская область находится в южной части Восточно-Европейской равнины и частично в Северо-Кавказском регионе, занимая обширную территорию в речном бассейне Нижнего Дона.

Общая площадь земель Ростовской области составляет 10096,7 тыс. га, в т.ч. 8540,1 тыс. га сельхозугодий, из них 5781,9 тыс. га - пашни, 443,7 тыс. га - земель поселений.

Ростов-на-Дону, являясь административным центром Ростовской области и столицей Южного Федерального Округа, является инвестиционно - привлекательным с точки зрения доходности от вложения в недвижимость и совокупности социальных факторов: возможность трудоустройства на более выгодных условиях, нежели в области;

скопление множества высших учебных заведений и прочих объектов социальной инфраструктуры.

В самом начале кризиса многие эксперты рынка недвижимости рекомендовали для сохранения средств покупать именно земельные участки, ссылаясь на знаменитую Технологии бизнес - консалтинга

–  –  –

цитату Марка Твена: «Покупайте землю, ее больше не делают». В настоящее время в среднем по России лишь 0,4% земельных участков находится в частной собственности.

Говорить о создании рынка земли можно будет не ранее, чем в 2015-2020 годах. К этому времени 60% земель должны быть вовлечены в оборот, при условии роста ВВП и улучшения общей экономической ситуации.

После ударов мирового финансового кризиса, повлёкшего за собой сокращение внутреннего спроса и дефицит финансирования, что негативно сказалось на деятельности строительного комплекса в целом, в III кв. 2009 года экономика России стала постепенно выходить из рецессии. Согласно данным Минэкономразвития по итогам июля - сентября 2009 года поквартальная динамика ВВП вышла в плюс после пяти кварталов спада.

Сезонно скорректированный ВВП в III квартале 2009 г. вырос ко II кварталу 2009 г. на 0,6%.

что свидетельствует о небольшом росте экономики.

–  –  –

Тенденции развития экономики Ростовской области:

В январе-сентябре 2009 года влияние последствий мирового финансового кризиса отразилось на результатах работы практически всех основных видов экономической деятельности и социальной сферы Ростовской области.

Объем работ, выполненный по виду деятельности «Строительство» на территории Ростовской области за 9 месяцев 2009 года, уменьшился по сравнению с аналогичным периодом 2008 года в сопоставимой оценке на 17,8 %.

Технологии бизнес - консалтинга www.wpgconsult.ru Обзор рынка земельных участков г. Ростов-на-Дону IV кв. 2009 г.

Из общего объема работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», крупными и средними организациями освоено работ на 19248,3 млн. рублей, или 40,1 %.

Индекс физического объема работ по виду деятельности «Строительство» по крупным и средним организациям составил 83,6 % к январю-сентябрю 2008 года.

В меньшей степени с начала года сократились объемы жилищного строительства (на 9,3%) и составили 1247,8 тыс. кв. метров.

В сентябре 2009 года ввод жилья увеличился по сравнению с предыдущим месяцем более чем в 1,5 раза.

При этом ситуация в жилищном строительстве обусловлена значительным снижением темпов ввода жилых домов у организаций-застройщиков (на 34,2% по сравнению с январем-сентябрем 2008 года), в то время как индивидуальные застройщики увеличили ввод жилых домов (на 3,4%).

Предложение

Изучая рынок земельных участков, можно выделить ряд классификационных признаков, по которым можно сегментировать земельный рынок. Как показывает практика при идентификации земельного участка, прежде всего, уточняется его площадь, категория и целевое назначение.

–  –  –

В структуре предложения земельных участков в зависимости от целевого назначения в г. Ростове-на-Дону можно выделить доминирующие сегменты – участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), доля которых в общей структуре предложения составляет 84%, и участки под коммерческую застройку – 16%.

Если проанализировать структуру Диаграмма 1. Структура предложения земельных участков по предложения земельных участков площади, то самую большую долю в в г. Ростове-на-Дону предложении составляют участки площадью до 5 соток. На данный момент рынок земельных участков характеризуется невысокой активностью.

Меньше всего предложение земельных участков составляет в Центре города, примерно 2-3% в общей структуре.

Это связано с тем, что застроена почти вся территория этого района и свободных земель практически не осталось. Они появляются только в том случае, когда выставляются на продажу объекты старого фонда «под снос».

По остальным районам предложение составляет порядка 10-20%, но самое большое предложение в таких районах как Западный (30%), Северный (15%). Источник: «ABC&MT Group»

Рынок коммерческой аренды земельных участков любого назначения не развит. В аренду, как правило, земельные участки предоставляются муниципальными образованиями.

Спрос Крупные земельные участки под жилое или промышленное строительство в г. Ростове-на-Дону и пригороде пользовались спросом только у инвесторов и девелоперов, которые заявляли строительство большого числа объектов, но в связи с экономическим кризисом многие проекты были пересмотрены и скупка участков приостановлена в силу отсутствия финансирования. Поэтому спрос оказался «отложенным». Важно отметить ещё и то, что практически все инвестиционнопривлекательные участки в городе уже распроданы.

Таким образом, снижение спроса на земельные объекты вызвано несколькими факторами:

во-первых, временно с рынка ушла часть инвестиционного спроса, что было вызвано прекратившимся активным ростом цен, а также сложностью с реализацией уже имеющихся объектов недвижимости у данной категории клиентов, в условиях растущего предложения и падающего спроса;

во-вторых, многие из ведущих российских банков вынуждены были ужесточить условия выдачи ипотечных кредитов (ставки возросли до 15-16%) в условиях нехватки свободных денежных средств, в свою очередь, данные факты снизили спрос на объекты первичного рынка жилой недвижимости, что не могло не сказаться на объемах продаж девелоперских компаний, которые были основными клиентами по покупке больших земельных участков под ИЖС.

Более оптимистичной является ситуация в сегменте продажи небольших по площади участков. Наибольшим спросом пользуются участки площадью до 5 соток в спальных районах города. Также некоторые инвесторы приобретают недорогие участки в садовых товариществах стоимостью от 500 тыс. до 2 млн. руб.





Ценовая ситуация

Специфика ценообразования в земельном сегменте обусловлена следующими факторами: рынок земли, в отличие от рынка строений, ограничен и конечен. Дома можно построить, а земельная площадь не размножается и не клонируется ни при каких обстоятельствах. Поэтому до кризисных событий Средняя цена 1 сотки земли по городу на IV кв. 2009 г.

в экономике цены на участки интенсивно росли, а составляет 800 000 руб.

в данный момент они «заморожены».

Собственникам нет смысла продавать свои объекты по заниженной стоимости, кроме как в экстренных ситуациях, когда необходимо скорое привлечение финансовых средств, в другой ситуации они предпочитают придержать свои объекты до лучших времён. С сентября 2008 г. стоимость 1 сотки земельных участков в г. Ростове-на-Дону снижалась, резкое падение произошло в мае 2009 г., но в течение ноября 2009 г. цена предложения 1 сотки земли выросла на 6% и по состоянию на 1 декабря 2009 г. составляет около 800 000 руб.

Права на землю в Ростове-на-Дону оформляются либо путем долгосрочной аренды с максимальным сроком на 49 лет, либо путем продажи в собственность. Распространена и краткосрочная аренда земельных участков, особенно для целей строительства.

Множество площадок, предлагаемых сейчас на рынке, находится на промежуточном этапе переоформления, что затрудняет оценить стоимость земли при выкупе ее в собственность.

Ликвидные участки, расположенные в частном секторе города, не дешевеют. А вот участки в садовых и дачных товариществах города, ранее переоцененные, теряют в цене.

В данный момент ценовая ситуация на рынке земельных участков характеризуется снижением цен продажи и практически отсутствием сделок. При этом снижение цен не равномерное, а зависит от степени инвестиционной привлекательности земельного участка, поэтому можно говорить только о тренде, а величина снижения стоимости значительно варьируется не только по сегментам, но и по отдельным участкам.

Ещё одна отличительная особенность земельных участков г. Ростова-на-Дону – это их неоднородность. Ярким примером этого является то, что порой участки, расположенные в 100 м друг от друга, отличаются стоимостью сотки в разы из-за влияния на стоимость основных ценообразующих факторов.

На стоимость объектов земельных участков оказывают влияние следующие факторы:

Местоположение. Основной ценообразующий фактор, учитывающий близость к центру города, уровень деловой активности района, качество и удобство подъезда, где принимается во внимание направление подъездных дорог Технологии бизнес - консалтинга www.wpgconsult.ru Обзор рынка земельных участков г. Ростов-на-Дону IV кв. 2009 г.

(одностороннее/двустроннее), качество дорожного покрытия, наличие уклона и близость к центральным магистралям.

Наличие коммуникаций, таких как электроснабжение, водоснабжение, газоснабжение, центральная канализация или возможность подключения от рядом проходящих магистралей. При этом играет роль не только наличие данных коммуникаций, но и разрешённая мощность.

Рельеф местности. Ровные участки будут иметь большую стоимость по сравнению с аналогичными, но расположенными на склонах, в балках и других местах со сложным рельефом и геологией.

Диапазон значений варьируется в пределах:

±15%.

Конфигурация участка. При выборе прямоугольная конфигурация предпочтительнее, т.к. удобнее для строительства и ведения хозяйственной деятельности. Диапазон значений варьируется в пределах: ±10%.

Фасадность. Для участков под коммерческую деятельность важны ширина фасада и выход на проезжую улицу. Участки, расположенные в глубине квартала, на второй и третьей линии менее привлекательны из-за трудности подъезда, а значит и строительства.

Юридическая состоятельность. Земельные участки, на которые оформлены должным образом правовые и технические документы (в идеале – на одного собственника) намного привлекательнее юридически проблемных. Этот фактор достаточно важен, но больше он влияет на ликвидность земельного участка.

В настоящее время разброс цен на землю весьма значителен. В среднем по Ростову они варьируют от 50 000 – 100 000 до 2 000 000 – 4 000 000 руб. за сотку. В зависимости от влияния на цену вышеперечисленных факторов ценообразования цены предложения могут колебаться в десятки раз. Несомненно, лидером по цене 1 сотки является центр города. Цена предложения составляет от 500 000 – 4 000 000 за сотку. По некоторым объектам цена предложения составляет до 7 000 000 руб. за сотку.

Диаграмма 2. Диапазон цены предложения к продаже 1 сотки земельных участков по районам г. Ростова-на-Дону на IV кв. 2009 г., руб.

Источник: составлено «ABC&MT Group» по материалам «Luxurious Property»

Ещё одной ценовой категорией являются участки, расположенные в садоводческих товариществах. На территории Ростова-на-Дону располагается несколько садоводческих товариществ, сосредоточенных в Центре/пер. Университетский, в районе Ростовского моря, Военведа и ул. Вавилова. По данным риэлтеров компании «Luxurious Property»

предложения по садовым участкам составляют незначительную долю от всего количества предложений. Наибольшее количество предложений поступает по участкам, расположенным в садоводческих товариществах Военведа: «Луч», «Октябрь», «Защитник» и «Салют». Средняя площадь объектов составляет порядка 5-6 соток.

Возвращаясь к стоимости земельных участков, надо отметить, что стоимость участков, расположенных в садоводческих товариществах ниже стоимости участков ИЖС в среднем на 40%. На Военведе самые дорогие садовые участки – 270 000 руб. за 1 сотку, а в садоводческих товариществах Ростовского моря: «Глобус», «Содружество» цена за сотку 175 000 руб. Самая низкая цена за сотку в товариществах Северного района: «Восход», «Звезда», «Исток» составляет порядка 90 000 руб.

Если проанализировать положение дел на земельном рынке относительно IV кв.

2007 г., то ситуация зеркальная. Если сейчас цены снизились на 30% и более, то в 2007 г.

рост стоимости 1 сотки достигал 30%, а порой и 100%. Сейчас спросом пользуются, в основном, небольшие по площади участки, а по мере строительства крупных объектов ритейла, таких как «О’Кей», «Ашан» и прочих, основную массу спроса составляли большие по площади участки в пригороде Ростова.

Если проанализировать ценовую ситуацию, то под ИЖС средняя стоимость сотки 2000 тыс. руб. за сотку, а под коммерцию в 2 раза больше.

Максимальной стоимости 1 сотки достигали участки, расположенные фасадом на пр. 40- летия Победы.

Самые дорогие участки по 1 000 000 руб. за сотку фасадные на ул. Доватора.

Обзор рынка земельных участков г. Ростов-на-Дону IV кв. 2009 г.

Диаграмма 3. Динамика снижения цены предложения к продаже 1 сотки земельных участков по районам г. Ростова-на-Дону, руб.

Источник: «ABC&MT Group»

Как видно из диаграммы, то максимальное снижение стоимости земельных участков произошло по району ул. Ленина. Снижение составило 58%. Вторым лидером по снижению оказался Центральный район. И минимальное снижение произошло в районах СЖМ, ЗЖМ и Военведе. Фактически до августа 2008 г. цены на землю ещё росли, а потом в результате кризисного падения снизились до уровня 2007 г.

Тенденции значительное превышение предложения участков под индивидуальное жилищное строительство, чем участков под коммерческую застройку;

предложение участков распределяется неравномерно, в центральной части города оно практически отсутствует, преобладает в таких районах как Западный и Северный;

в среднем по Ростову цены предложения к продаже варьируются от 50 000 – 100 000 до 2 000 000 – 4 000 000 руб. за сотку;

бесспорный лидер по цене 1 сотки является Центр. Цена предложения составляет от 500 000 – 4 000 000 за сотку, обусловлено высоким уровнем спроса и практически отсутствующим предложением;

наиболее востребованными являются участки небольшой площади 6-8 соток.

Прогноз

инвестиции в недвижимость, особенно в землю, являются надёжным способом сохранения сбережений от инфляции и прочих экономических катаклизм;

эксперты рынка недвижимости считают, что как только цены на недвижимость начнут расти, цены на землю вырастут на ещё больший процент, поэтому земельный участок является инвестиционно - привлекательным объектом недвижимости;

увеличение активности по покупке земельных участков в ближайшем будущем не предвидится, но можно прогнозировать стабилизацию земельного рынка на том уровне на котором он находится сейчас, что тоже является положительным аспектом.

Исследование проведено на основании данных полученных из собственной информационной базы о рынке недвижимости Ростова-на-Дону и области.

Публикация данных из отчета, целиком или частично, возможна только с упоминанием компании ABC&MT Group как источника данных.

Компания ABC&MT Group входит в группу компаний WEAKON PROPERTY GROUP, которая имеет пятнадцатилетнюю историю деятельности по оказанию всего спектра услуг, связанного со сделками с недвижимостью и бизнесом.

В группу компаний входят оценочные, консалтинговая, юридическая и риэлтерские компании.

Структура группы компаний позволяет проводить анализ рынка недвижимости на собственной информационной базе.

Специалисты компании ABC&MT Group имеют многолетний опыт работы в области оценки и консалтинга.

Компания ABC&MT Group оказывает услуг по комплексному консультированию клиентов, предлагая полный цикл девелопмента: подбор участка, разработка концепции, оценка инвестиционной привлекательности объекта, проектирование, брокеридж готового объекта.

База данных по сделкам с объектами недвижимости дают возможность проанализировать различные сегменты рынка недвижимости города Ростова-на-Дону, Ростовской области и Южного федерального округа, существенно повышают качество выполняемых консалтинговых работ.

–  –  –



Похожие работы:

«Хачатурян К. С. Социальные инвестиции и их роль в интеллектуализации человеческого капитала  УДК:330.322.3.37 СОЦИАЛЬНЫЕ ИНВЕСТИЦИИ И ИХ РОЛЬ В ИНТЕЛЛЕКТУАЛИЗАЦИИ ЧЕЛОВЕЧЕСКОГО КАПИТАЛА Карине Суреновна Хачатурян, к. э. н., доц., доц. кафедры финансы и кредит Тел.: 8-495-783-68-48, e-mail:...»

«Министерство образования и науки Российской Федерации Владивостокский государственный университет экономики и сервиса _ ПРОГРАММА ИТОГОВОГО МЕЖДИСЦИПЛИНАРНОГО ЭКЗАМЕНА по специальности "Финансы и кредит" Владивосток Издательство ВГУЭС ББК 65.9 Программа итогового междисциплинарного экзамена...»

«Annotation Грамотно составленный рекламный текст способен стать эффективным оружием продаж, а неубедительный — это выброшенные на ветер деньги. В этой книге собрана коллекция специальных приемов, техник и тактик, которые используются при на...»

«Институт Государственного управления, Главный редактор д.э.н., профессор К.А. Кирсанов права и инновационных технологий (ИГУПИТ) тел. для справок: +7 (925) 853-04-57 (с 1100 – до 1800) Интернет-журнал "НАУКОВЕДЕНИЕ" №4 2013 Опубликовать статью в журнале http://publ.naukovedenie.ru Шес...»

«СТАТИСТИКА И ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ИЗМЕРЕНИЕ УДК 311.42, 316.014 ПРИМЕНЕНИЕ МНОЖЕСТВЕННОГО АНАЛИЗА СООТВЕТСТВИЙ ДЛЯ ИССЛЕДОВАНИЯ СТРУКТУРЫ НАУЧНО-ПЕДАГОГИЧЕСКИХ КАДРОВ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКОГО УНИВЕРСИТЕТА1 Ю.В. Сажин, Ю.В. Сарайкин Мордовский государственный университет им. Н.П. Огарева E-mail: sazhinyuv@freemail.mrsu.ru В стать...»

«СООБЩЕНИЕ ОБ ИСКЛЮЧЕНИИ ИЗ РЕЕСТРА ПАЕВЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ФОНДОВ АГЕНТА ПО ВЫДАЧЕ, ПОГАШЕНИЮ И ОБМЕНУ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПАЕВ КИТ Фортис Инвестмент Менеджмент (Открытое акционерное общество) / Д.У. Открытым паевым инвестиционным фондом акций "КИТ Фортис – Фонд акций" (Правила фонда зарегистрированы ФСФР России 16 июля 2003 г. № 012...»

«ИНТЕЛЛЕКТ. ИННОВАЦИИ. ИНВЕСТИЦИИ 2/2016 УДК 338.486(470) Ж. А. Ермакова, доктор экономических наук, профессор кафедры управления персоналом, сервиса и туризма, ФГБОУ ВО "Оренбургский государственный университет" e-mail: 56er...»










 
2017 www.lib.knigi-x.ru - «Бесплатная электронная библиотека - электронные материалы»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.