WWW.LIB.KNIGI-X.RU
БЕСПЛАТНАЯ  ИНТЕРНЕТ  БИБЛИОТЕКА - Электронные матриалы
 

«АНАЛИЗ И ОЦЕНКА РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В АКТЮБИНСКОМ РЕГИОНЕ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ Кулумбетова Д.Б. Давлеткалиева К.Б. Казахско-Русский международный ...»

АНАЛИЗ И ОЦЕНКА РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

В АКТЮБИНСКОМ РЕГИОНЕ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ

Кулумбетова Д.Б.

Давлеткалиева К.Б.

Казахско-Русский международный университет, г. Актобе

Аннотация. В статье дается характеристика рынка жилой недвижимости, рассматриваются факторы, оказывающие влияние на его формирование и развитие, приводятся результаты анализа состояния рынка недвижимости города Актобе и Актюбинской области, рассматриваются средние цены, темпы строительства, перспективы развития данного рынка.

Ключевые слова: жилая недвижимость, рынок недвижимости, стоимость жилья, жилищное строительство, арендное жилье, кредитное жилье, сделки купли-продажи Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый характер, поэтому знание экономики недвижимости необходимо для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, а также в жизни любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей [2]. Необходимость проведения анализа и оценки развития рынка недвижимости определяется ее значимостью в экономической и социальной сферах, ее ролью в обеспечении благосостояния и качества жизни населения.

В условиях рыночного хозяйствования объекты недвижимости вовлекаются в торговый оборот, приобретая различные формы и оказывая воздействие на потребительские инвестиционные процессы:

- понятие земли и недвижимости приобрело новый экономический смысл, появились новые профессиональные интересы, связанные с консалтинговой, оценочной, риэлторской, девелоперской и иными видами деятельности;

- появился слой новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности.

- ипотека, как инструмент инвестирования в недвижимость, является достаточно востребованной, для многих это единственный реальный способ купить жилье в собственность.

Рынок недвижимости делится на два разных сегмента – рынок жилой и рынок нежилой недвижимости. В настоящее время в Республике Казахстан происходит активное формирование и развитие рынка жилой недвижимости, которое определяется многими факторами неэкономического порядка: социальными, демографическими, культурными и т.д. Специфику рынку жилой недвижимости придает также длительность и сложность покупки или продажи жилой недвижимости, длительность сроков ее использования; низкая ликвидность; зависимость от «человеческого» фактора, финансовых возможностей населения разных регионов для приобретения недвижимости, государственного регулирования рынка недвижимости, общеэкономической ситуации, микроэкономической ситуации и природных условий в регионе.

Жилая недвижимость занимает особое место в системе общественных отношений:

ее можно рассматривать как потребительское благо и как инвестицию.

Основными факторами, регулирующими рынок жилой недвижимости, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Величину спроса на региональном рынке жилой недвижимости определяют следующие основные факторы: уровень платежеспособность населения региона; изменения общей численности и структуры населения; изменения во вкусах и предпочтениях населения, условия и доступность ипотечного кредитования. Величину предложения на рынке жилой недвижимости определяют следующие основные факторы: наличие резерва объектов недвижимости в находящейся в эксплуатации; объемы нового строительства и затраты на него.

Виды сделок на рынке жилой недвижимости подразделяют на сделки купли-продажи, аренды, ипотеки и др. По способу же совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный [1]. Первичный рынок обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот, на вторичном рынке жилой недвижимости проводятся сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации.

На первичном рынке стоимость жилой недвижимости определяется уровнем затрат на строительство и уровнем планируемой прибыли застройщика. В целом стоимость первичного жилья превышает стоимость находящегося в эксплуатации на 20-30%, что объясняется стабилизацией рыночных механизмов, отсутствием износа, большей комфортабельностью, удобством планировки, иными техническими требованиями к новым домам.

По данным Агентства Республики Казахстан по статистике средняя стоимость жилья эконом-класса на вторичном рынке недвижимости г. Актобе в настоящее время составляет около 800 долларов за кв. метр [4]. В 2014 году продолжилась тенденция повышения цен на рынке жилья. Стоимость нового жилья в области за 2014 год возросла более чем на 30 процентов, а цена за «квадрат» вторичного жилья, поднялась более чем на 15 процентов (таблица 1). Спрос и предложение на коммерческую недвижимость в городе сохраняется, несмотря на повышение цен и нестабильную экономическую ситуацию.

–  –  –

На рисунке 1 приведена динамика стоимости жилой недвижимости за период 2005годы.

Из рисунка 1 видно, что средний уровень цен на жилье, находящееся в эксплуатации в городе по сравнению с докризисным 2007 годом сократился примерно на 9%, а средний уровень цен на новое жилье увеличился примерно на 35%, что обуславливается постоянно растущей себестоимостью строительства и спросом на качественное, новое жилье.

40% реализуемого в городе жилья относится к малоэтажным частным или многоквартирным домам. При этом еще около 40% предложения представлено квартирами в четырех и пятиэтажных домах. На квартиры в современных многоэтажных домах (свыше 6 этажей) приходится не более 20% предложения. Вместе с тем существенная часть предложения (преимущественно в малоэтажном сегменте) представлена незаконно возведенными объектами, что существенно повышает риски при совершении сделки купли-продажи. Так в Актобе насчитывается около 10 тыс. незарегистрированных объектов недвижимости основная часть которых представлена частными домами и земельными участками [5].

По данным исследования портала КазРиэлт-Недвижимость средняя стоимость индивидуальных жилых домов составила в марте 30021538 тенге за объект. Это на 4,44% меньше чем месяц назад и на 38,15% ниже, чем в марте 2013 года. Столь резкое снижение цен в годовой амплитуде обуславливается непропорциональным приростом предложения в низшем ценовом сегменте рынка. В свою очередь средняя стоимость сотки земли для индивидуального жилищного строительства, садоводства и ведения сельского хозяйства составила 169 380 тенге за сотку. Это на 0,41% меньше чем месяц назад и на 95,58% ниже, чем год назад.

Так же как и в случае с индивидуальными жилыми домами резкое снижение цен в годовой амплитуде обуславливается непропорциональным ростом предложения в низшем ценовом сегменте рынка.

Рис 1. - Динамика стоимости жилой недвижимости в г. Актобе за период 2005-2014 годы Элитная вторичная жилая недвижимость реализуется по 1000 долларов за «квадрат», средняя стоимость элитного жилья в новостройках составляет около 1200 долларов за квадратный метр. Стоимость жилья в новостройках, возводимых в рамках различных социальных программ не превышает 700 долларов за кв. метр.

За счет естественного прироста населения спрос на жилье в городе стабилен. Однако значительная его часть ориентирована на недорогое жилье. При этом за счет кредитных средств заключается сравнительно большое количество сделок, достигающее на первичном рынке примерно 20-25% от общего объема транзакций. Причем немалое количество жилья приобретается в рамках социальных программ.

За 2013 год в Актобе построили более более 300 тысяч «квадратов» жилья. Из них 1,4% запланированного ввода жилья составляет индивидуальное жиль, построенное за счт средств населения (157,1 тысячи «квадратов»). Ещ 32,7% составляет коммерческое жиль за счт средств предприятий (это около 100 тысяч квадратных метров). Кредитное жиль по системе жилстройсбережений составит около 10,9% от общего ввода жилья (33,3 тысячи квадратных метров). Арендное жиль для молодых семей – 2,6% (7,8 тысяч квадратных метров), жиль через «Самрук Казына» – 1,3% (3,85 тысяч). А арендное жиль для очередников составляет всего 1,2% (3,699 тысячи квадратных метров) [5].

По уровню обеспеченности жильем Актюбинская область занимает 9-е место среди регионов Казахстана, с показателем 20,1 квадратов на человека. Постановлениями Правительства Республики Казахстан от 31.05.2013 года, от 30.09.2013 года и от 31 марта 2014 года утверждены изменения и дополнения в программу «Доступное жилье –2020», в том числе в части отдельных параметров и механизмов реализации программы АО «Фонд недвижимости «Самрук-азына».

Впоследствии на основе объединения этой Программы и других действующих программ: «Развитие регионов», «Программы развития моногородов на 2012–2020 годы», «Модернизации жилищно-коммунального хозяйства на 2011–2020 годы», «А бла на 2011– 2020 годы» была разработана Программа развития регионов до 2020 года, утвержденная Постановлением Правительства Республики Казахстан от 28 июня 2014 года № 728. Целью Программы является создание условий для развития социально-экономического потенциала регионов через формирование рациональной территориальной организации страны, стимулирование концентрации населения и капитала в центрах экономического роста [6].

В рамках Программы предусмотрен комплекс мер государственной поддержки следующих действующих и новых основных направлений жилищного строительства: строительство жилья местными исполнительными органами для очередников, а также через «Жилстройсбербанк» для всех категорий граждан и для молодых семей, возведение арендного жилья по линии АО «КИК», строительство и реализация жилья через АО «Фонд недвижимости «Самрук-азына», намечено более активное привлечение частных инвестиций в жилищное строительство и стимулирование ГЧП, развитие инженерно-коммуникационной инфраструктуры районов застройки, ИЖС, а также развитие строительной индустрии и другие направления. Главной целью государственной жилищной политики является создание условий для обеспечения граждан доступным жильем.

Таблица 2 - Финансирование объектов жилой недвижимости и инфраструктуры, планируемых к строительству в 2015 году

–  –  –

В соответствии с Программой жилищного строительства за период 2012-2020 годы в области планируется построить более четырех миллионов квадратных метров жилья. По итогам 9 месяцев 2014 года введено в эксплуатацию 19,6 тыс. кв. метров общей площади кредитного жилья через систему жилстройсбережений за счет средств республиканского бюджета, что позволило обеспечить благоустроенным жильем 186 семей. Также введено в эксплуатацию 16,9 тыс. кв. метров общей площади арендного жилья для очередников за счет средств республиканского бюджета, что позволило обеспечить благоустроенным жильем 237 семьи. За счет средств местного бюджета периода введены в эксплуатацию 103 квартиры населению, стоящему в очереди в акиматах. В Программе, наряду с традиционными видами жилищного строительства, предусмотрены новые направления: арендное жилье через АО «Казахстанская ипотечная компания», арендное жилье для молодых семей с правом выкупа, жилье через Фонд недвижимости «Самрук-Казына».

На 2015 год предполагается финансирование из республиканского бюджета строительных работ (услуг) по возведению объектов жилой недвижимости и инфраструктуры в размере 5738273 тыс. тенге, из них на строительство жилой недвижимости в г. Актобе предполагается выделение 1755491 тыс. тенге (таблица 2) [3].

По результатам проведенного анализа можно сделать следующие выводы:

- рынок арендного жилья города Актобе демонстрирует стабильность арендных ставок по сравнению с прошлым месяцем;

- на конец 2014 года ситуация на рынке недвижимости более или менее стабильная, резких скачков цен не наблюдалось;

- Актюбинская область занимает одну из лидирующих позиций по реализации программы «Доступное жилье-2020»; в регионе наблюдается увеличение объема строительных работ (в 1,4 раза), планомерно реализуются все девять направлений программы «Доступное жилье-2020»;

- несмотря на активное начало строительства жилья по госпрограмме 2011-2014 годов, в целом в области лидирует индивидуальное строительство. 72% возведенных в уходящем году квадратных метров жилья построены населением на собственные деньги.

Литература

Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости. Учебное пособие. М.: МИКХиС, 1.

2001.

Гриненко С.В. Экономика недвижимости. Конспект лекций. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2.

2004.

Информация по объектам, планируемых к строительству в 2015 году в рамках программы "Доступное жилье-2020". Официальная информация Акимата Актюбинской области.

http://www.stat.gov.kz. Официальный сайт Комитета по статистике Министерства Национальной Экономики Республики Казахстан.

http://www.krn.kz. Портал КазРиэлт-Недвижимость 5.

Похожие работы:

«Воздействие производства и потребления атомной энергии на окружающую среду: обзор исследования в рамках Программы Организации Объединенных Наций по окружающей среде Д ж. У. Ахмед и Х. Т. Д о у ПРЕДПОСЫЛКИ На своей четвертой сесс...»

«Приложение 11 к Договору об оказании брокерских услуг № БР-_-_ от _..201г. Информация для клиента о порядке расчета уплаты налога на доходы физических лиц при совершении операций с ценными бумаг...»

«Приложение № 10 к протоколу заседания рабочей группы по мониторингу вопросов применения Временного порядка подачи документов в арбитражные суды Российской Федерации в электронном виде Итоги обсуждения вопросов, замечаний и предложений, поступивших по результатам применения В...»

«Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования "РОССИЙСКАЯ АКАДЕМИЯ НАРОДНОГО ХОЗЯЙСТВА и ГОСУДАРСТВЕННОЙ СЛУЖБЫ ПРИ ПРЕЗИДЕНТЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" Дзержинский филиал Факультет с...»

«УДК 34 Исламов Янис Радикович аспирант. Башкирская академия государственной службы и управления при президенте Республики Башкортостан yanis-islamov1@yandex.ru Yannis R. Islamov Graduate student. The Bashkir academy of public service and...»

«АКАФИСТ преподобному Сергию Радонежскому Болгар, 2016 Тропарь, глас 4 Иже добродетелей подвижник,/ яко истинный воин Христа Бога,/ на страсти вельми подвизался еси в жизни временней,/ в пениих,/ бд...»

«ISSN 0201-7997. Сборник научных трудов ГНБС. 2014. Том 138 137 УДК 634.1.055:578.864 МЕТОДИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ВЫЯВЛЕНИЮ И ИДЕНТИФИКАЦИИ ВИРУСА ШАРКИ СЛИВЫ (PLUM POX VIRUS) НА РАЗНЫХ ВИДАХ ПРЕДСТАВИТЕЛЕЙ РОДА PRUNUS И.В. М...»









 
2017 www.lib.knigi-x.ru - «Бесплатная электронная библиотека - электронные матриалы»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.