WWW.LIB.KNIGI-X.RU
БЕСПЛАТНАЯ  ИНТЕРНЕТ  БИБЛИОТЕКА - Электронные материалы
 

«При сотрудничестве с Министерством продовольствия, сельского хозяйства и защиты потребителей Германии Виды залоговых прав на недвижимость по законодательству ФРГ С.И. Герасин, «Германо-российский ...»

При сотрудничестве с Министерством продовольствия,

сельского хозяйства и защиты потребителей

Германии

Виды залоговых прав на недвижимость

по законодательству ФРГ

С.И. Герасин,

«Германо-российский

аграрно-политический

диалог»

Москва, ноябрь 2005

С.И. Герасин, Виды залоговых прав на недвижимость по законодательству ФРГ

Виды залоговых прав на недвижимость по

законодательству ФРГ

Российским законодательством предусмотрен один вид залогового права на недвижимость – ипотека. Германским законодательством, в отличие от российского, установлены три возможных вида залоговых прав на земельные участки:

ипотека (Hypothek), поземельный долг (Grundschuld) и рентный долг (Rentenschuld).

Правовое регулирование залоговых прав осуществляется частью седьмой книги третьей Германского гражданского уложения (далее – ГГУ)1. Все виды залоговых прав считаются обременениями земельного участка, и их возникновение подлежит регистрации в поземельной книге, являющейся аналогом российского Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Как российская ипотека, так и все виды залоговых прав в Германии являются обременениями земельных участков.2 Все виды земельных залоговых прав в Германии считаются ограниченными вещными правами. Одной из важнейших характеристик вещных прав является то, что они отражают не взаимоотношения между сторонами, а правовую связь между правообладателем и вещью. Вещные права, таким образом, обременяют земельную недвижимость. Если земельный участок заложен в пользу N, то в случае продажи земельного участка третьему лицу N сохранит свои права и по-прежнему останется залогодержателем. N по-прежнему будет иметь право получить удовлетворение по обязательству из стоимости этого земельного участка.



По российскому законодательству ипотека не считается ограниченным вещным правом. Так, ипотека не называется в числе вещных прав лиц, не являющихся собственниками (ст. 216 ГК РФ); противопоставление ипотеки и вещных прав очевидно из контекста подпункта 4 п. 4 ст. 55, а также из контекста п. 5 ст. 57 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 1 ст. 4 ФЗ «О государственной регистНа русском языке см.: Гражданское уложение Германии. Вводный закон к Гражданскому уложению.

Пер. с нем.; Науч. ред. А.Л. Маковский [и др.]. – М: Волтерс Клувер, 2004.

В отношении российской ипотеки это вытекает из п. 2 ст. 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также из названия этой статьи.

С.И. Герасин, Виды залоговых прав на недвижимость по законодательству ФРГ рации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».3 Тем не менее, следует согласиться с Е.А. Сухановым в том, что по своей природе, по своей внутренней сути залоговое право является вещным правом4.

Особенности установления возникновения вещных прав по законодательству Германии Для четкого понимания механизма возникновения залоговых прав по германскому законодательству, необходимо кратко изложить некоторые связаннее с этим принципиальные моменты.

Германское законодательство четко различает обязательственные (Verpflichtunggeschft) и вещные, или распорядительные (Verfgugsgeschft), сделки.

Обязательственная сделка порождает обязанность стороны передать право собственности на вещь, обременить ее и т.п. В качестве примеров обязательственных сделок можно привести договоры купли-продажи, мены, соглашение об установлении ипотеки.





Распорядительная сделка влечет переход права, его возникновение, изменение или прекращение. Заключение договора купли-продажи (обязательственного договора) не влечет изменения прав на вещь. Собственник по-прежнему остается собственником. Но заключение такого договора обязывает продавца передать вещь в собственность покупателю.

Для того, чтобы собственность перешла, а вытекающие из обязательственной сделки обязательства были выполнены, необходимо совершение распорядительной сделки.

Распорядительная сделка по распоряжению недвижимостью состоит в заключении вещно-правового соглашения о переходе (изменении, возникновении) права и занесении сведений об этом в поземельную книгу. То есть стороны соглашаются с тем, что с этого момента право на вещь считается перешедшим. Распорядительная сделка юридически является абстрактной, то есть при ее совершении не имеется в виду, каким было фактическое основание для совершения сделки по переходу права – будь то купля-продажа, обещание дарения и тому подобное.

Е.А. Суханов отмечает, что со времен кодификации гражданского права 60-х гг. залог принято рассматривать не как вещное право, а как способ обеспечения надлежащего исполнения обязательств.

См.: Гражданское право: в 4 т. Том 2: Вещное право. Наследственное право. Исключительные права.

Личные неимущественные права. Отв. ред. Е.А. Суханов. – М: Волтерс Клувер, 2005. С. 12.

Е.А. Суханов, указ. соч. С. 158.

С.И. Герасин, Виды залоговых прав на недвижимость по законодательству ФРГ Подводя итог сказанному, при совершении, например, купли-продажи, всегда совершается две сделки: 1) заключается обязательственный договор купли-продажи, а также 2) достигается вещно-правовое соглашение о переходе права собственности и это заносится в поземельную книгу.

То же самое происходит во всех других случаях, когда стороны распоряжаются вещами. Например, стороны заключают договор, согласно которому должник обязуется обременить земельный участок ипотекой в пользу кредитора для обеспечения обязательства, а затем стороны заключают вещно-правовое соглашение об установлении ипотеки и заносят это обременение в поземельную книгу.

В такой раздельности и независимости друг от друга обязательственных и распорядительных сделок заключаются германские принципы разделения и абстракции (Trennungsprinzip, Abstraktionsprinzip), ключевые для понимания механизма перехода прав по германскому законодательству.

Рядовые германские граждане в большинстве своем не знают о том, что они регулярно совершают обязательственные и вещные сделки (например, покупая продукты в магазине). Если какая-либо сделка должна быть совершена в письменной форме, то зачастую они обе оформляются одновременно одним единственным документом, но это не меняет сути дела. Обе сделки могут быть осуществлены и не единовременно и могут быть оформлены двумя документами.

Обязательственная и распорядительная сделки юридически являются независимыми.

К каждой из них по раздельности могут быть применены нормы о недействительности сделок. Признание недействительной, например, сделки купли-продажи, не влечет за собой автоматического признания недействительной распорядительной сделки по передачи вещи в собственность покупателю (например, договор купли-продажи был заключен под влиянием заблуждения, однако продавец ясно осознавал и не заблуждался относительно того, что он передает право собственности на вещь этому лицу). Даже если договор купли-продажи будет признан недействительным, то при действительной распорядительной сделке собственность будет считаться перешедшей покупателю. В таких случаях продавец может истребовать переданную покупателю вещь как неосновательное обогащение, так как основание для передачи, содержавшееся в договоре купли-продажи, отпало.

С.И. Герасин, Виды залоговых прав на недвижимость по законодательству ФРГ Во многих случаях одни и те же обстоятельства являются основаниями для признания недействительными обеих сделок – например, недееспособность стороны.

Разделение сделок в Германии на обязательственные и распорядительные имеет исторические причины. Некоторые германские ученые полагают, что в настоящее время таковые причины отпали.5 Установление ипотеки по германскому праву Предпосылки

Для установления ипотеки необходимы четыре условия:

1) наличие обеспечиваемого ипотекой требования (§ 1113 I ГГУ);

2) вещно-правовое соглашение сторон (§§ 873 I, 1113 I ГГУ);

3) занесение в поземельную книгу (§§ 873 I, 1115 I ГГУ);

4) передача ипотечного письма6 залогодержателю (§ 1117 ГГУ) или соглашение о невыдаче ипотечного письма и занесения этого соглашения в поземельную книгу (§ 1116 I ГГУ).

Рассмотрим подробнее каждое из условий.

Наличие обеспечиваемого ипотекой требования.

Для установления ипотеки необходимо наличие обязательства (требования), которое должно быть обеспечено этой ипотекой. В этом проявляется так называемый принцип акцессорности (Akzessoriettsgrundsatz). Акцессорность означает связь между ипотекой и конкретным требованием. Акцессорность проявляется не только в момент установления ипотеки, но и в дальнейшем. Она проявляется еще, в частности, в том, что ипотека переходит новому кредитору при переходе к нему права требования.

Обязательство должно быть обязательно денежным. Это значит, что оно должно быть выражено в денежной форме. При этом не важно, какова природа этого требования. Это может быть, например, как требование возврата банковского кредита, так См., например: Wolfgang Dubler, BGB-Kompakt. Systematische Darstellung des Zivilrechts. 2. Aufl.

Verlag C.H. Beck oHG, 2003. S. 425 f.

В научной литературе Hypothekenbrief – ипотечное письмо – часто переводится также как «ипотечное свидетельство».

С.И. Герасин, Виды залоговых прав на недвижимость по законодательству ФРГ и требование об оплате стоимости выполненных работ или оказанных услуг. Наиболее распространенный случай – обеспечение возврата банковского кредита.

Требование должно быть определенным, то есть должны быть определены размер требования, кредитор, должник и основание долга. Изменение этих параметров в дальнейшем - уже после установления ипотеки – также возможно. Для этого требуется соглашение сторон и внесение этих изменений в поземельную книгу (§ 1118 I ГГУ).

Ипотекой могут быть обеспечены также будущие требования, равно как и требования, вытекающие из сделок, заключенных на отлагательных условиях (§ 1113 I BGB). Примером будущего требования является требование, когда ипотека должен обеспечить возврат в будущем уже выданного должнику кредита.

Вещно-правовое соглашение сторон.

Ипотека возникает на основании вещного соглашения, заключаемого между залогодателем и залогодержателем, который всегда является кредитором. Речь идет об абстрактном соглашении об установлении ипотеки. Юридически данное соглашение не связано с обязательством, обеспечиваемым залогом. Залогодателем может быть как сам должник по основному обязательству (например, кредитному договору), так и третье лицо. При этом залогодатель должен быть собственником земельного участка.

Пример: Дочернее акционерное общество «А» намерено получить кредит в банке, но не может достаточным образом обеспечить его. Банк, однако, все-таки предоставляет кредит, так как головное предприятие должника ООО «Б» является собственником недвижимого имущества и предоставляет его в залог для обеспечения кредитного договора банка с АО «А». В каком-то смысле это похоже на поручительство.

Согласно § 873 I ГГУ, такое соглашение может быть заключено в любой форме. На практике, однако, в большинстве случаев оно удостоверяется нотариально. Это связано с тем, что до внесения в поземельную книгу стороны связаны соглашением только тогда, когда их заявления нотариально удостоверены либо если были сделаны в ведомстве поземельной книги (Grundbuchamt), а также в некоторых иных случаях (§873 II ГГУ). Еще одной причиной, почему такие соглашения обычно нотариально удостоверяются, содержится в § 29 I Поземельно-процессуального кодекса (Grundbuchordning) (далее – ППК): «занесение в поземельную книгу должно быть осуществлено тогда, когда одобрение внесения или иные необходимые для внесения С.И. Герасин, Виды залоговых прав на недвижимость по законодательству ФРГ заявления подтверждены публичными документами либо публично удостоверенными документами. Другие предпосылки внесения требуют подтверждения публичными документами, если они не очевидны ведомству поземельной книги».

Занесение в поземельную книгу.

Для установления ипотеки необходимо внесение соответствующей записи в поземельную книгу7 (§873 I Германского гражданского уложения – далее ГГУ).

В поземельную книгу вносятся все существенные условия (§ 1115 I ГГУ):

залогодержатель, размер денежного требования, процентная ставка, если требование процентное денежный размер дополнительных повинностей, если таковые установлены сторонами (например, сложные проценты).

Внесение в поземельную книгу осуществляется на основании соответствующего заявления, которое может подать собственник земельного участка, кредитор, или они оба. Внесение осуществляется в том случае, если тот, чьи интересы оно затрагивает, одобрил его (§ 19 ППК). Таким образом, если заявку на внесение подает кредитор, она все равно должна быть одобренной собственником земельного участка.

Передача ипотечного письма залогодержателю или соглашение о невыдаче ипотечного письма и занесения этого соглашения в поземельную книгу.

При установлении ипотеки стороны должны решить, устанавливают ли они документальную ипотеку (Briefhypothek) или ипотеку, внесенную в поземельную книгу (Buchhypothek). Документальная ипотека означает, что будет выдано «ипотечное письмо» (Hypothekenbrief), которое является ценной бумагой и с помощью которого ипотека может переходить от одного залогодержателя к другому без участия ведомства поземельной книги.

Если же устанавливается ипотека, внесенная в поземельную книгу, то это значит, что ипотека будет переходить от одного лица к другому точно так же, как право собственности или иные вещные права, а именно: путем заключения договора (соглашения) и осуществления записи о переходе права в поземельную книгу.

Поземельная книга является реестром прав на недвижимое имущество. В общем и целом соответствует российскому Единому государственному реестру прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С.И. Герасин, Виды залоговых прав на недвижимость по законодательству ФРГ Согласно законодательству, устанавливается документальная ипотека, если стороны не оговорили иное. Это явно вытекает из § 1116 ГГУ. Ипотечное письмо выдается ведомством поземельной книги. Оно должно содержать в себе обозначение «Ипотечное письмо», денежный размер ипотеки, указывать на обременяемый земельный участок и быть скреплено подписью должностного лица органа поземельной книги и печатью (§ 56 ППК). Ипотечное письмо выдается, как правило, собственнику земельного участка (§ 60 ППК), то есть будущему залогодателю. Чтобы возникла ипотека, собственник должен вручить это письмо кредитору, который в этот момент становится залогодержателем (§ 1117 I ГГУ). Такая конструкция является определенной гарантией для собственника земельного участка. Таким образом, он имеет возможность выдать ипотечное письмо только после перечисления ему всей суммы кредита. В противном случае есть риск того, что банк, не предоставив кредит в полном объеме или вообще не предоставив его, недобросовестно переуступит ипотечные права третьему лицу.

Стороны имеют право также договориться, что кредитор самостоятельно получит ипотечное письмо в ведомстве поземельной книги. В этом случае он становится залогодержателем с момента получения ипотечного письма.

Для установления ипотеки, внесенной в поземельную книгу, стороны должны договориться, что ипотечное письмо не выдается вообще, и это соглашение вносится в поземельную книгу. С момента внесения такой записи ипотека считается возникшей.

Эта правовая конструкция несет в себе опасность злоупотребления со стороны залогодержателя, если кредит еще не был выдан заемщику. Залогодержатель в этом случае фактически имеет возможность недобросовестно переуступить права залогодержателя добросовестному приобретателю.

Разновидности ипотеки В Германии существуют различные типы ипотек, различаемые по различным критериям.

По критерию оформления предусмотрены документальная ипотека (Briefhypothek), и ипотека, внесенную в поземельную книгу (Buchhypothek)8.

О документальной ипотеке и ипотеке, внесенной в поземельную книгу, см. выше.

С.И. Герасин, Виды залоговых прав на недвижимость по законодательству ФРГ Обычным считается установление документальной ипотеки.

По целям установления различаются оборотная ипотека (Verkehrshypothek) и обеспечительная ипотека (Sicherungshypothek).

На практике чаще устанавливается оборотная ипотека. Оборотная ипотека, по выбору сторон, может быть оформлена различными способами: либо как ипотека, внесенная в поземельную книгу, либо как документальная ипотека. Обеспечительная ипотека всегда оформляется как ипотека, занесенная в поземельную книгу (см. п. 1 §1185 ГГУ).

Схема 1. Классификация ипотеки по критерию оформления (по германскому праву)

–  –  –

Основное отличие обеспечительной и оборотной ипотек заключается в том, что последняя может быть приобретена добросовестным покупателем и быть действительной даже тогда, когда обеспечиваемого требования уже не существует. Соответственно, такая ипотека предпочтительнее для кредитных учреждений. Обеспечительная ипотека устанавливается обычно тогда, когда кредитор заведомо знает, что ему не придется переуступать свое требование третьим лицам.

Обеспечительная ипотека в наибольшей степени соответствует ипотеке по российскому праву.

В отличие от оборотной ипотеки, обеспечительная ипотека не может быть добросовестно приобретена в случае фактического отсутствия обеспечиваемого требования.

В случае с обеспечительной ипотекой залогодатель может доказывать, что требования не существует, а залогодержатель в подтверждение существования требования не может ссылаться на запись в поземельной книге. Кредитор по обеспечительной ипотеке в силу п. 1 § 1184 ГГУ не может сослаться ни на законную презумпцию поС.И. Герасин, Виды залоговых прав на недвижимость по законодательству ФРГ земельной книги (§ 891 ГГУ и последующие), ни на свою добросовестность при приобретении ипотеки с несуществующим требованием.

Схема 2. Классификация ипотеки по целям установления (по германскому праву)

–  –  –

Параграфами 891 – 892 ГГУ установлены нормы о т.н. законной презумпции и о публичном доверии к поземельной книге. Суть этих норм заключается в том, что если в поземельной книге зарегистрировано право в пользу какого-то лица, то предполагается, что это право ему принадлежит. Содержание поземельной книги считается достоверным в отношении лица, которое на основании данных поземельной книги приобрело этот земельный участок или какое-либо право в отношении земельного участка. Это значит, что если земельный участок будет приобретен кем-либо у несобственника, который по ошибке в поземельной книге значится как собственник, то покупатель все равно приобретет право собственности на земельный участок. ЛюС.И. Герасин, Виды залоговых прав на недвижимость по законодательству ФРГ бой покупатель или приобретатель иного вещного права – например, ипотеки, полагающийся на поземельную книгу, всегда является добросовестным и считается приобретшим это право9. Единственное исключение из этого правила - обеспечительная ипотека, которая не может быть приобретена даже добросовестно в случае отсутствия (недействительности) требования.

Учитывая эти особенности обеспечительной ипотеки, она мало пригодна для обеспечения кредитов и прочих обязательств, права по которым кредитор предполагает переуступать. Обеспечительная ипотека всегда оформляется как ипотека, внесенная в поземельную книгу, при этом там должно быть записано, что это именно обеспечительная ипотека (§ 1184 ГГУ).

Обеспечительными ипотеками в силу закона являются такие ee разновидности, как принудительная ипотека (Zwangshypothek) (§ 866 и последующие ГПК Германии), <

–  –  –

ипотека с предельной суммой (Hchstbetragshypothek) (§ 1190 ГГУ), обеспечительная ипотека для ценных бумаг (Sicherungshypothek fr Inhaber- und Orderpapiere) (§ 1187 ГГУ), и ипотека по решению суда (Arresthypothek) (§ 932 ГПК Германии).

Принудительная ипотека – это мера в рамках процедуры по принудительному приведению в исполнение судебного решения. Это ипотека, которая вносится в поземельную книгу по требованию кредитора в порядке, установленным германским Гражданским процессуальным кодексом (Zivilprozeordnung – ZPO). Согласно п. 3 § 866 ГПК Германии, такая ипотека может быть установлена только для обеспечения требования или совокупности требований, составляющих не менее чем 750 евро.

Обеспечительная ипотека при выполнении строительных работ может быть установлена на предоставленный для строительства земельный участок заказчика по требованию подрядчика для обеспечения его требований, вытекающих из выполнения строительных работ.

Единственное исключение из этого правила – обеспечительная ипотека.

С.И. Герасин, Виды залоговых прав на недвижимость по законодательству ФРГ Ипотека с предельной сумой – ипотека, при которой в поземельную книгу вносится не фактическая сумма долга, а предельный размер требования. Если по требованию уплачиваются проценты, то они засчитываются в предельную сумму. В правовом словаре Карла Крейфельдса отмечается, что ипотека с предельной суммой служит, например, обеспечению текущего счета. На практике ипотека с предельной суммой на сегодняшний день практически полностью заменена поземельным долгом (не зависящим от требования).10 Обеспечительная ипотека для ценных бумаг устанавливается для требований по долговому обязательству на предъявителя, по векселю или иной ценной бумаги, которая передается посредством индоссамента.

Ипотека по решению суда (Arresthypothek) устанавливается для исполнения решения суда о наложении ареста на земельный участок.

На что распространяется ипотека?

Залогодержатель при ипотеке имеет право обратить взыскание на:

1) земельный участок, включая его

2) несущественные и существенные составные части (под последними понимаются в первую очередь здания, строения и т.п.), а также на

3) принадлежности земельного участка,

4) страховые возмещения,

5) продукты земельного участка,

6) требования в отношении арендной платы.

Можно, таким образом, утверждать, что ипотека распространяется на земельный участок, как на некое «хозяйственное единое целое».11 Составные части земельного участка.

См.: Правовая терминология в области ипотечного права Германии Правовой словарь. Карл Крейфельдс. БЕК. Мюнхен 1994. Рабочий перевод Германского Фонда международного правового сотрудничества. См. также: Л.Ю. Василевская, Учение о вещных сделках по германскому праву. – М.: «Статут», 2004. С. 477 (со ссылкой на Grundlagenwerk zum deutschen Zivil- und Wirtschaftsrecht. Berlin,

1998. S. 218).

См.: Dubler, op.sit. S. 824 со ссылкой на: Peter Blow, Recht der Kreditsicherheiten. Sachen und Rechte, Personen. Ein Lehrbuch, 5. Aufl., Heidelberg 1999. Rn. 89.

С.И. Герасин, Виды залоговых прав на недвижимость по законодательству ФРГ Под существенными составными частями (Bestandteil) земельного участка понимаются здания, строения, сооружения, растения, в том числе многолетние насаждения, посевы, и тому подобные части, прочно и надолго связанные с землей.

В германском праве здания, строения, сооружения и т.п. не являются не только объектами недвижимости, но и вещами вообще. Они считаются существенными составными частями земельных участков и могут участвовать в обороте только вместе с ними, как единое целое. Они не могут быть объектами отдельных (сепаратных) прав.

Они не могут сами по себе быть предметом вещных прав, в том числе объектами права собственности или ипотеки.12 Такая система оборота недвижимости существенно отличается от российской. Когда мы говорим о принципе «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков» (подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ), мы имеем в виду то, что при продаже одного объекта должен быть продан и другой. При этом всегда совершаются две сделки с двумя объектами недвижимости. В Германии же распоряжение всегда осуществляется одним объектом.

Важным признаком составной части является постоянная связь с землей; значение имеет как физическая, так и экономическая связь. Физическая связь с землей имеется и у здания, и у посевов пшеницы. В первом случае физическая связь намного более прочная, чем во втором, однако в обоих случаях речь идет именно о составных частях земельного участка. Помимо физической и хозяйственной связи для квалификации объекта как составной части требуется наличие такого признака, как постоянство связи.

Временно присоединенные вещи не являются составными частями (§ 95 ГГУ). В германской литературе они получили название «мнимая составная часть»

(Scheinbestandteil). Если строительный объект возведен на определенный срок, он не является составной частью земельного участка. Он при этом также не является объектом недвижимости. Например, возведенное на время строительства помещение для хранения стройматериалов не является недвижимостью и составной частью земельного участка, хотя его связь с землей гораздо более прочная, чем у посевов. В гражданском обороте эти объекты участвуют как движимое имущество и могут быть Здания, строения и сооружения не считаются объектами недвижимости во многих странах, например, в Эстонии, Израиле, Швейцарии (подробнее см.: С.И. Герасин, Строение, как составная часть земельного участка (по законодательству Швейцарии): теоретические предпосылки и правовое регулирование (аналитический обзор) // Реферативный журнал, № 4, 2005).

С.И. Герасин, Виды залоговых прав на недвижимость по законодательству ФРГ данском обороте эти объекты участвуют как движимое имущество и могут быть проданы отдельно от земли. Следует отметить, что мнимая составная часть может представлять из себя и капитальное строение, если оно возводилось в расчете на то, что оно будет существовать лишь в течение определенного времени13.

При физическом отделении составных частей от земли они перестают быть таковыми и приобретают качества вещей. 14 Принадлежности земельного участка.

Под принадлежностями (нем.- Zubehr, швейцарский немецкий - Zugehr) земельного участка понимаются исключительно движимые вещи, которые, не будучи составными частями главной вещи, служат ее хозяйственному назначению и в соответствии с этим предназначением находятся в пространственных отношениях с главной вещью. Вещь не является принадлежностью, если в обороте она не рассматривается в качестве таковой. Временное использование одной вещи для хозяйственной эксплуатации другой вещи не превращает ее в принадлежность последней, равно как и отделение принадлежности от главной вещи не уничтожает ее свойства принадлежности (§ 97 ГГУ). Подобным же образом понятие принадлежности определяется и в швейцарском законодательстве.

Нельзя забывать, что в Германии под земельным участком понимается объект, представляющий собой единство земли и всего, что с ней прочно и надолго связано.

Проф. Вольфганг Дойблер из университета Бремена приводит в качестве примера принадлежности земельного участка (с расположенной на ней типографией) автомобили, которые используются для вывоза печатной продукции15. Таким образом, авМнимые составные части земельных участков, не считающиеся недвижимостью, можно встретить и в других странах. Например, таковым является крупный продовольственный магазин Coop в центре Цюриха (Швейцария), построенный на сваях на реке Лиммат напротив центрального ж/д вокзала, и который первоначально задумывался как временное строение на время реконструкции основного здания магазина. Значительное количество зданий, построенных на чужой земле и считающихся движимым имуществом, имеется в Австрии – и это представляет большую проблему для этой страны.

Там такое строение называется Superdifikat.

Для сравнения, по российскому праву встроенные в дом оконные блоки являются его составными частями и следуют его судьбе. О невозможности возникновения сепаратных прав на составные части вещей указал Высший арбитражный суд РФ в Информационном письме от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», указав на невозможность аренды такого «конструктивного элемента», как крыша (Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ, № 3, 2002.). Тем не менее, это не мешает снять с крыши шифер и продать его. Так же и в Германии: составная часть вещи может стать предметом отдельных сделок, если будет отделена от земельного участка и сама станет вещью. Например, при продаже дома на стройматериалы.

См.: Wolfgang Dubler, BGB-Kompakt. Systematische Darstellung des Zivilrechts. 2. Aufl. Verlag C.H.

Beck oHG, 2003. S. 825.

С.И. Герасин, Виды залоговых прав на недвижимость по законодательству ФРГ томобили типографии могут представлять собой принадлежность земельного участка.

Продукты земельного участка Продукты земельного участка, как правило, являются составными частями земельного участки и в силу этого ипотека распространяется и на них. При отделении продуктов земельных участков, а также любых других составных частей, они становятся отдельными вещами и могут быть отчуждены. Тем не менее, распространяется также и на отделенные составные части земельного участка (например, убранный урожай), поскольку они при отделении не перешли в собственность иного лица (§ 1120 ГГУ).

Пунктом 1 § 1121 ГГУ установлено, что продукты и другие составные части земельного участка, а также его принадлежности не подлежат взысканию, если они отчуждены и удалены с земельного участка прежде, чем на них будет наложен арест в пользу кредитора.

Отчуждение обеспеченного ипотекой требования

Ипотека и обеспечиваемое ею требование могут участвовать в обороте только совместно. С передачей требования ипотека переходит к новому кредитору (§ 1153 I ГГУ).

Здесь следует отметить отклонение от общего правила о переходе вещных прав, закрепленного § 873 ГГУ. Будучи обеспечением, ипотека следует обязательству в соответствии с правилом § 401 I ГГУ. Таким образом, к передаче ипотеки и обеспеченного ипотекой требования применяются специальные нормы. При этом имеет большое значение, обеспечено ли требование документальной ипотекой или ипотекой, занесенной в поземельную книгу.

Отчуждение документальной ипотеки

Достигается соглашение об уступке требования (§ 398 ГГУ). Для уступки требования необходимы заявление об уступке в письменной форме (§ 1154 I ГГУ), либо занесение сведений об отчуждении требования в поземельную книгу (§ 1154 II ГГУ). На практике практически всегда заключается соглашение в письменной форме, но не запись о переходе в поземельную книгу, так как первый вариант намного проще и в большей степени отвечает потребностям оборота. По требованию нового кредитора первоначальный кредитор обязан за свой счет официально засвидетельствовать заявС.И. Герасин, Виды залоговых прав на недвижимость по законодательству ФРГ ление о уступке. Кроме этого требуется также передача ипотечного письма (§ 1154 I ГГУ).

Особенностью документальной ипотеки является то, запись о залогодержателе может не соответствовать фактическому положению вещей. Это происходит потому, что ипотечные права передаются не путем внесения постоянных изменений сведений о залогодержателе в поземельную книгу, а путем последовательных передач ипотечного письма от одного кредитора к другому и путем составления письменного заявления об уступке требования. Законный владелец ипотечного письма является действительным залогодержателем.

Схема 3. Отчуждение документальной ипотеки.

Отчуждение документальной ипотеки:

–  –  –

В соответствии с § 1155 ГГУ, если права владельца ипотечного письма как кредитора следуют ряда официально засвидетельствованных заявлений об уступке требования, в начале которого стоит зарегистрированный кредитор, то применяются предписания о законной презумпции и о публичном доверии к поземельной книге - точно так же, как если бы ипотека была бы занесена в поземельную книгу. Вероятно, что именно по этой причине заявления об уступке требования на практике практически всегда бывают официально засвидетельствованы, хотя для их действительности вполне достаточно простой письменной формы.

Официальное засвидетельствование осуществляется нотариусом. К официально засвидетельствованному требованию об уступке приравнивается решение суда о передаче права требования, равно как и официально засвидетельствование согласие на переход права требования, состоявшегося в силу закона.

Отчуждение ипотеки, занесенной в поземельную книгу С.И. Герасин, Виды залоговых прав на недвижимость по законодательству ФРГ Достигается соглашение об уступке требования (§ 398 ГГУ). Ипотека, внесенная в поземельную книгу, отчуждается по общим правилам для отчуждения вещных прав путем соглашения правомочного лица и другой стороны о переходе ипотеки и занесение этого соглашения в поземельную книгу (пункт 3 § 1154 ГГУ и § 873 ГГУ). В поземельную книгу вносятся сведения об уступке требования.

Публичное доверие к поземельной книге и общие сведения о добросовестном приобретении Российский единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, равно как и германская поземельная книга, являются публичными реестрами, содержащими информацию о том, кто является собственником конкретного объекта недвижимости, а также об обременениях и ограничениях этих прав на эти объекты. Существование таких реестров отвечает как интересам общества16, так и интересам отдельных лиц.

Одной из важнейших функций таких реестров является функция публичного доверия. В германском законодательстве эта функция реализуется §§ 891 и 892ГГУ. Согласно § 891 ГГУ, если в поземельную книгу занесено чье-то право, то предполагается, что ему это право принадлежит. Если занесенное в поземельную книгу право погашается, то предполагается, что этого права не существует. В соответствии с § 892 ГГУ, в пользу того, кто приобрел внесенное в поземельную книгу право на земельный участок, содержание поземельной книги действует как соответствующее действительности, за исключением случаев, когда имелось возражение в отношении этой записи в поземельной книги или когда приобретателю была известна неправильность записи. Если права уполномоченного лица распоряжаться ограничены правом распоряжения только в пользу определенного лица, то такое ограничение действительно для приобретателя (не того, в чью пользу имеется ограничение) только в том случае, когда ограничение было очевидно из поземельной книги или было известно приобретателю.

Такие правовые нормы обеспечивают стабильность отношений по поводу недвижимости, безусловно защищая добросовестного приобретателя. Германские гражданНапример, как отмечает нотариус д-р Г.-Г. Веренс, наличие поземельной книги является важным для регулирования совокупности отношений, связанных с собственностью на землю и землепользованием, а также в целях налогообложения (Hans-Georg Wehrens, Das Grundbuch, in Das Moderne Notariat

– Strukturen und Aufgaben. Hrsg: Bundesnotarkammer (K.d..R) – Deutsche Notarzeitschrift – Kln, Mai

1993. S. 88.

С.И. Герасин, Виды залоговых прав на недвижимость по законодательству ФРГ ско-правовые принципы абстракции (Abstraktionsprinzip) и разделения (Trennungsprinzip) не позволяют истребовать у добросовестного приобретателя земельный участок, даже если обязательственно-правовая сделка (Verpflichtungsgeschft) является недействительной. У бывшего собственника остается возможность потребовать у продавца все полученное по сделке, а если сделка была безвозмездной – то потребовать стоимость выгоды у выгодоприобретателя (§ 816 ГГУ).

Российский государственный единый реестр прав также является публичным реестром; «государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке», - говорится в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации). Таким образом, содержащаяся в реестре информация изначально расценивается как верная, что существенно в случаях, когда речь идет о покупке недвижимости у лица, в действительности не являющемся собственником. Запись в реестре дает основание считать приобретателя добросовестным. Однако покупатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.18 Если имущество по договору купли-продажи уже передано добросовестному покупателю, то собственнику должно быть отказано в иске о признании сделки недействительной и о возврате имущества из незаконного владения; более того, если переход права добросовестному приобретателю все еще не был зарегистрирован – то решение суда является основанием для такой регистрации.

19 Тем не менее, уровень защиты добросовестного приобретателя в России все же существенно ниже, чем в Германии, так как, в соответствии со ст. 302 ГК РФ, собственник может истребовать свое имущество даже у добросовестного приобретателя, если имущество выбыло из владения собственника помимо его воли (п. 1), либо если Подробнее об этих принципах см.: Л.Ю. Василевская. О специфике правовой конструкции вещного договора по германскому праву // Вестник ВАС РФ, 2003, № 5. С. 119 – 132; Вестник ВАС РФ, 2003, № 5. С. 93 – 101.

См. п. 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.2.1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вестник ВАС РФ, № 10, 1998.

Там же, пункт 25.

С.И. Герасин, Виды залоговых прав на недвижимость по законодательству ФРГ недвижимость была приобретена добросовестным приобретателем безвозмездно (п.

2).20 Добросовестное приобретение ипотеки Ипотекой всегда обеспечивается требование, и ипотека не может существовать без требования. Что же происходит, если возникает какой-то изъян в ипотеке или обеспечиваемом ею требовании, и каким образом защищено добросовестное приобретение в этих ситуациях? Рассмотрим три случая.

1. Требование действительно, ипотека недействительна.

Такая ситуация возможна, например, когда собственник земельного участка – залогодатель, был недееспособен на момент установления ипотеки. В таком случае с приобретением требования новый кредитор добросовестно приобретает и ипотеку.

Таким образом, он становится законным залогодержателем.

2. Требование не существует либо недействительно.

При установлении ипотеки были соблюдены все формальные требования, но впоследствии выяснилось, что обеспечиваемое ею требование недействительно или не существует.

По общему правилу, добросовестное приобретение требования невозможно.21 Поэтому § 1138 ГГУ позволяет добросовестное приобретение ипотеки, в соответствии с которой «предписания §§ 891 – 89922 применяются к ипотеке также в отношении23 требования и возражений, принадлежащих собственнику...». Это значит – указывает проф. Дойблер – что в основании добросовестно приобретенной ипотеки как бы лежит действительное требование. Само же требование все-таки не приобретено, так как § 1138 ограничивается лишь ипотекой как таковой. Приобретатель ипотеки в этом случае имеет право при необходимости требовать в судебном порядке обращения взыскания на земельный участок (подать иск о «претерпевании обращения взыТакая позиция нашла отражение не только в решениях Высшего Арбитражного суда РФ, но и в решениях Конституционного суда РФ. См., например, п. 3.1. Постановления Конституционного суда РФ от 21.04.2003 г. № 6-П по делу о проверке положений конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева // Вестник Конституционного Суда РФ, № 3, 2003.

Хотя из этого правила есть исключения – см. § 405 и § 2366 ГГУ.

Речь идет о нормах о публичном доверии к поземельной книгой и о законной презумпции.

В § 1138 ГГУ употребляется выражение "im Ansehung", которое может быть переведено как «в отношении», но также и как «имея в виду».

С.И. Герасин, Виды залоговых прав на недвижимость по законодательству ФРГ скания на земельный участок»). Но он не может потребовать обратить взыскание на все имущество должника по обязательству, так как обязательство ему не перешло.24

3. Ипотека установлена с нарушениями, а требование недействительно (т.н. «двойной изъян»).

Мыслимы случаи, когда лицо, отчуждающее ипотеку, в действительности не является ни кредитором по обязательству, ни залогодержателем. В этом случае, также как и в предыдущем, вполне возможно добросовестное приобретение ипотеки в соответствии с правилами о публичном доверии поземельной книге. Отсутствие действительного требования этому не мешает, так как согласно § 1138 ГГУ нормы о публичном доверии поземельной книге применяются как к ипотеке, так и к обеспечиваемому ею требованию.

Возможна также ситуация, когда одна из уступок требования была недействительной. Например, некое лицо «2» приобретает ипотеку и обеспечиваемое ею требование у «1», но уступка требования оказывается по каким-либо причинам недействительной. Затем это лицо «2» добросовестно переуступает ипотеку и в действительности не принадлежащее ему требование следующему приобретателю «3». В этом случае применение § 1138 ГГУ могло бы привести к тому, что требование и ипотека разделились бы: добросовестно приобретенная ипотека принадлежала бы одному лицу «3», а требование, поскольку оно в принципе не может быть приобретено добросовестно, принадлежало бы другому лицу «1». Это привело бы к нарушению § 1153 ГГУ, согласно которому ипотека не может быть передана без требования, и тогда собственнику земельного участка пришлось бы платить дважды: кредитору по обязательству «1», и залогодержателю «3». Решение этой проблемы неоднозначно и среди немецких юристов нет единого мнения о том, как эту проблему следует решать. Господствующее мнение склоняется к тому, что в этом случае ипотека «притягивает» к себе и обеспечиваемое им требование - вопреки § 1138 ГГУ и в соответствии с § 1153 ГГУ. Это мотивируется тем, что иначе к должнику дважды могут предъявить требования.25 Согласно мнению меньшинства, требование и ипотека разделяются. По их мнению, должник в этой ситуации также защищен от предъявления ему двойных претензий См.: Dubler, op.sit. S. 832 со ссылкой на Baur/Strner, Lehrbuch des Sachenrechts, 17. Aufl. Mnchen, 1999. § 38 Rn 22, а также на Wilhelm, Sachenrecht, Berlin-New York, 1993, Rn 717.

См.: Baur/Strner, op.sit. § 38 Rn. 23, Palandt-Bassenge BGB § 1153 Rn. 2 и др.

С.И. Герасин, Виды залоговых прав на недвижимость по законодательству ФРГ §§1161 и 1160: согласно § 1160 ГГУ («Осуществление ипотеки, подтвержденной свидетельством»), в случаях, когда выдача ипотечного письма не исключена, против осуществления ипотеки может быть заявлено возражение, если кредитор не представит ипотечное свидетельство. А в § 1161 говорится, что § 1160 ГГУ применяется также и в отношении требования, если собственник [земельного участка] одновременно является должником по обязательству.

Соответственно выплата должна быть осуществлена – согласно обоим мнениям только в пользу «3».

Поземельный долг Поземельный долг – то абстрактное обременение земельного участка. Его существо вытекает из § 1191 ГГУ, согласно которому земельный участок может быть обременен таким образом, чтобы лицу, в пользу которого установлено обременение, была выплачена определенная денежная сумма за счет земельного участка.

Как видно из сравнения § 1191 с §1113, в котором устанавливается понятие ипотеки, содержание ипотеки и поземельного долга были бы идентичными, если бы не отсутствие в § 1191 слов «в удовлетворение принадлежащего ему требования». Это означает, что он зависим ни от какого требования. Для его возникновения и существования не нужно, чтобы существовало обеспечиваемое им требование.

Поземельный долг является вещным правом и, соответственно, следует вещи. Поземельным долгом обременяется земельный участок, а не собственник. Собственники земельного участка могут меняться сколь угодно часто – земельный же участок по прежнему остается обремененным поземельным долгом, вне зависимости от того, кому он принадлежит. Для владельца поземельного долга перемена собственника земельного участка не имеет никакого значения.

В соответствии с § 1192 ГГУ, в отношении поземельного долга применяются соответственно правила об ипотеке, если иное не следует в связи с тем, что поземельный долг не является основанием для требования.

Рентный долг Рентный долг является разновидностью поземельного долга. Согласно § 1199 ГГУ, поземельный долг может быть установлен таким образом, чтобы определенная деС.И. Герасин, Виды залоговых прав на недвижимость по законодательству ФРГ

Похожие работы:

«УДК 631.15 : 65.011.4 : 629.735 ИССЛЕДОВАНИЕ ПОРОГА ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТИ ПРИМЕНЕНИЯ САМОЛЕТА АН-2 НА РАБОТАХ В АГРАРНОМ СЕКТОРЕ Федоренко М. А. – аспирант Кубанский государственный аграрный университет В статье предложен метод определения порога целесообразности при...»

«РОССЕЛЬХОЗНАДЗОР ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР Ветеринарно-эпидемиологическая обстановка в Российской Федерации и странах мира №219 16.10.14 Официальная Литва: африканская чума свиней информация: МЭБ Венгрия: блютанг серотип 4 Китай: ящур серотип А Колумбия: классическая чума свиней Сообщения СМИ: Бешенство:...»

«НаучНый диалог. 2015 Выпуск № 4 (40) / 2015 Бабкова Н. М. Организация учебного занятия по дисциплине "Концепции современного естествознания" на основе рефлексивного подхода / Н. М. Бабкова // Научный диалог. — 2015. — № 4 (40). — С. 32—43. УДК 378.14.014.13+378.147:37.015.324 Организация у...»

«УТВЕРЖДАЮ: ОТЗЫВ ведущей организации ФГБНУ "Всероссийский научноисследовательский институт генетики и селекции плодовых растений имени И.В. Мичурина" на диссертацию Гориной Валентины Милентьевны, на тему: "Научные основы селекции абрикоса и алычи для Крыма и юга Украины", представленную к защите на соискани...»

«МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПРОГРАММА МЕЖДУНАРОДНОЙ НАУЧНО-ПРАКТИЧЕСКОЙ КОНФЕРЕНЦИИ "НАУЧНЫЙ ВКЛАД МОЛОДЫХ ИССЛЕДОВАТЕЛЕЙ В СОХРАНЕНИЕ ТРАДИЦИЙ И РАЗВИТИЕ АПК" 30 31 марта САНКТ-ПЕТЕРБУРГ Уважаемые коллеги! Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образ...»

«VII международная конференция молодых ученых и специалистов, ВНИИМК, 20 13 г. ВРЕДНАЯ ЭНТОМОФАУНА САФЛОРНОГО АГРОЦЕНОЗА В УЗБЕКИСТАНЕ Аманов Ш.Б. 111215, Ташкентская область, Кибрайский район, ул. Бабур, 4 Узбекский НИИ защиты растений shuha2082@yandex.ru По результатам наших исследований, проведенных 2009-2011...»

«1 М. О. Будай ПОЛИТИКА ДВОЙНЫХ СТАНДАРТОВ: ВЗГЛЯД РУКОВОДСТВА РОССИИ НА МЕЖЭТНИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ В КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕСИИ И КАБАРДИНО-БАЛКАРИИ Карачаевск Чтобы сильный не притеснял слабого, чтобы оказать справедливость сироте и вдове, чтобы в Вавилоне – городе, главу которого вознесли Анум...»

«ERC/12/INF/1 Rev 1 R Март 2012 года Organizacin Продовольственная и Organisation des Food and de las cельскохозяйственная Nations Unies Agriculture Naciones Unidas pour организация Organization para la l'alimentation of the Alimentacin y la О бъединенных et l'agriculture United Nations A...»

«РОССЕЛЬХОЗНАДЗОР ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР ЭПИЗООТИЧЕСКАЯ СИТУАЦИЯ В СТРАНАХ МИРА №127 24.06.15 Официальная информация: МЭБ Зимбабве: ящур (не типирован) Зимбабве: ящур (SAT 2) Зимбабве: ящур (не т...»

«МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ ПО ОХРАНЕ ОКРУЖАЮЩЕЙ ПРИРОДНОЙ СРЕДЫ ПРИ ТРАНСПОРТИРОВКЕ, ХРАНЕНИИ И ПРИМЕНЕНИИ ПЕСТИЦИДОВ И МИНЕРАЛЬНЫХ УДОБРЕНИЙ Зарегистрировано в Министерстве юстиции Кыргызской Республики 13 марта 1997 года индекс Утверждены приказом Министерства...»

«Андреева Мария Владимировна ОЦЕНКА СОСТОЯНИЯ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ В НАСАЖДЕНИЯХ В ЗОНАХ ПРОМЫШЛЕННЫХ ВЫБРОСОВ С ПОМОЩЬЮ РАСТЕНИЙ-ИНДИКАТОРОВ 06.03.03 – Лесоведение и лесоводство, лесные пожары и борьба с ними АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата сельскохозяйственных наук Санкт-Петербур...»

«БАнный комплекс Загородного клуба “АРТИЛЕНД” Загородный клуб ARTILAND приглашает Вас совершить незабываемое путешествие в мир здоровья, бодрости и красоты! Двери банного комплекса открыты...»

«06.02.2017 О реформе теплоснабжения в Российской Федерации 16 декабря 2016 г. на пленарном заседании Государственной Думы Российской Федерации был принят в первом чтении проект федерального закона № 1086603-6 "О внесении изменений в Федеральный закон "О теплоснабжении" и о внесении изменений в отдельные зак...»








 
2017 www.lib.knigi-x.ru - «Бесплатная электронная библиотека - электронные материалы»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.