WWW.LIB.KNIGI-X.RU
БЕСПЛАТНАЯ  ИНТЕРНЕТ  БИБЛИОТЕКА - Электронные матриалы
 

«СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ФОРМ И ФИНАНСОВЫХ МЕХАНИЗМОВ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ В БЕЛАРУСИ: РОЛЬ БАНКОВ А. М. Ковалева В современных белорусских условиях, связанных с отказом от ...»

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ФОРМ

И ФИНАНСОВЫХ МЕХАНИЗМОВ

СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЬЯ В БЕЛАРУСИ:

РОЛЬ БАНКОВ

А. М. Ковалева

В современных белорусских условиях, связанных с отказом от

использования централизованных ресурсов, банковское кредитование

строительства и покупки жилья является основным способом решения

проблемы обеспечения граждан жильем. По существу не прибегать к помощи банковского кредитования имеют возможность лишь две категории граждан:

1) относимые к социально незащищенным могут претендовать на улучшение жилищных условий за счет государства;

2) состоятельные граждане, способные в полном объеме и сразу оплатить стоимость жилья, часто повышенного качества. Все остальные в той или иной форме вынуждены обращаться к финансовым посредникам.

Для белорусской системы банковского финансирования жилищного строительства характерны две особенности.

В мире, как известно, существует несколько механизмов финансирования жилищного строительства – в зависимости от источников привлекаемых ресурсов:

1) модели, в которых ресурсы привлекаются посредством различных вкладов и депозитов;

2) модели, когда ресурсы привлекаются с рынка капиталов посредством выпуска ипотечных ценных бумаг.

В Беларуси отсутствуют специализированные ипотечные банки и не развит рынок ипотечных ценных бумаг.



В этой связи в белорусской банковской системе в настоящее время хотя и практикуется несколько способов финансирования жилищного строительства (ипотека, стройсбережения), но все они:

1) осуществляются универсальными коммерческими банками;

2) в качестве кредитных ресурсов для предоставления долгосрочных жилищных ипотечных кредитов используются средства физических и юридических лиц, размещаемые на расчетных счетах и депозитах.

Основными способами финансирования жилищного строительства белорусскими банками на текущем этапе являются: ипотека, система стройсбережений (ОАО «АСБ Беларусбанк»), льготное кредитование (ОАО «АСБ Беларусбанк», ОАО «Белагропромбанк»).

Ипотека в упрощенном виде в республике реализуется давно – выделение кредитов на жилищное строительство осуществляется под залог строящейся квартиры, которую до окончательного расчета нельзя ни продать, ни обменять.

Правовые основы ипотечного кредитования были заложены в 2008 году принятием Закона об ипотеке, однако об эффективно работающей системе ипотечного кредитования говорить пока преждевременно.

Какие черты характерны для классической европейской ипотеки (у американской системы есть свои особенности):

1) обеспечением по выдаваемым кредитам выступает жилье, на которое выделяется кредит;

2) низкие процентные ставки и «длинные» сроки кредитования;

3) наличие системы рефинансирования выдаваемых банками кредитов.

Все эти особенности не присущи белорусской системе ипотечного кредитования: обеспечением служит не только залог жилья, но и поручительство как дополнительная гарантия возврата кредита; кредиты выдаются на 15–20 лет и по высоким ставкам; система реинвестирования неразвита. Все это препятствует развитию массовой ипотеки в том виде, в котором она используется в Европе.

Я не буду подробно останавливаться на экономических проблемах ипотечного кредитования. Среди них, безусловно, первое место занимает высокая инфляция и низкая платежеспособность населения. При средней зарплате по республике в 260 долларов стоимость ипотечных кредитов является чрезвычайно высокой. Несмотря на снижение ставки рефинансирования полная процентная ставка по кредитам на строительство (покупку) недвижимости остается на уровне 40–65 % годовых.

Другой проблемой долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является недостаточное количество в банках долгосрочных пассивов (вкладов и депозитов). Как следствие, возникает необходимость привлечения ресурсов в эту сферу в наиболее эффективных формах, т. е.

наличия надежных финансовых инструментов, обеспечивающих кредиторам возможность получения ресурсов в необходимых объемах, по относительно низкой рыночной стоимости и на «длинные» сроки.

Эту проблему можно решить за счет создания вторичного ипотечного рынка, когда долгосрочные кредиты банков будут рефинансироваться за счет размещения банками или специализированными операторами ценных бумаг, обеспеченных правами по ипотечным кредитам.

Здесь важна поддержка государства. Известной практикой на этапе становления ипотечной системы является, например, предоставление государством бюджетных гарантий по ценным бумагам, выпускаемым на цели ипотечного кредитования, либо участие государства в создании специализированных ипотечных компаний.

Остановлюсь более подробно на организационных и юридических проблемах, с которыми сталкиваются банки при ипотечном кредитовании и которые препятствуют эффективному развитию ипотеки в республике.

1. Оформление договора залога недвижимости (ипотеки) достаточно трудоемкая и затратная процедура как с точки зрения финансовых, так и с точки зрения временных расходов. Необходимо получить предварительное согласие всех совершеннолетних лиц, имеющих право пользования жилым помещением, предварительное согласие органа опеки и попечительства, если в квартире проживает несовершеннолетний, провести оценку недвижимости, заверить сделку нотариально или у регистратора и т. д. Между тем после проведения всех указанных мероприятий зачастую у банков возникают проблемы, связанные с обращением взыскания на жилой дом или квартиру, обремененные ипотекой. В качестве примеров можно привести следующие случаи.

1.1. Одновременно с принятием Закона об ипотеке были внесены изменения в Гражданский процессуальный кодекс Республики Беларусь по вопросу обращения взыскания на жилой дом или квартиру, обремененные ипотекой. Пункт 1 Приложения к ГПК был дополнен нормой, позволяющей обращать взыскание по исполнительным документам на жилое помещение, если оно обременено ипотекой при условии неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства.

Несмотря на наличие определенных разрешающих норм в законодательстве, на практике данная норма неприменима банками по следующим причинам.

В соответствии со статьей 53 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенные жилой дом, квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных законодательными актами. Однако помимо собственника жилья, передавшего его в ипотеку банку, в квартире или доме проживают лица, имеющие право на пользование жильем. При заключении договора ипотеки данные лица должны дать свое предварительное согласие на его заключение. В этом случае по общему правилу при обращении взыскания на заложенные жилой дом, квартиру и их реализации право пользования этим имуществом лиц, имеющих такое право, прекращается с момента регистрации в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним перехода права собственности на заложенные жилой дом, квартиру.

В то же время в соответствии с пунктом 3 статьи 53 Закона об ипотеке лица, проживающие в заложенных жилом доме, квартире на условиях договора найма или поднайма жилого помещения, не подлежат выселению при реализации заложенных жилого дома, квартиры. Заключенные с ними (до заключения договора об ипотеке) договоры найма или поднайма жилого помещения сохраняют силу. Такие договоры могут заключаться и уже после возникновения ипотеки. В случае заключения договора найма (поднайма) на неопределенный срок и надлежащим исполнением своих обязательств нанимателем (поднанимателем) основания для его выселения будут отсутствовать. В такой ситуации реализация обремененного ипотекой жилья становится практически невозможной.

В этой связи целесообразно на законодательном уровне закрепить возможность заключения договоров найма, поднайма жилого дома, квартиры, находящихся в ипотеке, регистрации третьих лиц в жилом доме, квартире, находящихся в ипотеке, исключительно с письменного согласия банка-залогодержателя.

1.2. Еще одно препятствие в обращении взыскания на заложенное жилье связано с применением части 2 пункта 3 статьи 53 Закона об ипотеке, согласно которой лица, проживающие в заложенных жилом доме, квартире, которым предоставлено право пожизненного пользования жилым домом, квартирой по завещательному отказу, не подлежат выселению при реализации заложенных жилого дома, квартиры.





Завещательный отказ означает, что завещатель вправе возложить на наследника, которому он завещает свое жилье, обязанность предоставить другому лицу право пожизненного пользования жильем. При последующем переходе права собственности на жилье право пожизненного пользования сохраняет силу.

1.3. Необходимо упрощение порядка обращения взыскания на жилые помещения, построенные (приобретенные) с привлечением банковского кредита, в которых проживают несовершеннолетние.

В настоящее время в качестве способа защиты прав и законных интересов детей реализуется механизм получения согласия органов опеки и попечительства на выселение несовершеннолетних, в том числе и в случае обращения банками взыскания на жилые помещения, приобретенные с привлечением банковского кредита.

По мнению банков, при сохранении указанной схемы никакие иные мероприятия и изменения законодательства не приведут к активизации использования ипотеки. Получаемый банками от органов опеки и попечительства отказ в даче согласия на выселение несовершеннолетних автоматически делает невозможной реализацию таких жилых помещений и, следовательно, удовлетворение банком своих требований за счет стоимости такого жилого помещения.

В качестве решения обозначенной проблемы госорганам целесообразно было бы рассмотреть возможность и законодательно урегулировать порядок создания и использования фонда жилых помещений, предназначенного для вселения лиц, утративших право собственности на жилье в результате обращения взыскания на жилые помещения, которые были приобретены за счет кредитов банков, а также членов их семьи, включая несовершеннолетних детей.

2. Требуется урегулирование вопросов залога недвижимого имущества, которое поступит залогодателю в будущем.

Как правило, при кредитовании строительства (приобретения) жилья банки требуют от кредитополучателя обеспечение исполнения обязательств по возврату кредита на момент заключения кредитного договора, то есть до оформления в установленном порядке права собственности на строящееся (приобретаемое) жилое помещение. Для этого на практике заключаются договоры залога недвижимого имущества, которое поступит залогодателю в собственность в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством (п. 1 статьи 6 Закона).

При применении данного вида залога банки сталкиваются со следующими проблемами.

В соответствии со ст. 320 Гражданского кодекса Республики Беларусь договор об ипотеке, предусматривающий залог недвижимого имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора не считается созданным, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента придания ему письменной формы.

Однако для возникновения права залога у банка после регистрации создания введенного в эксплуатацию капитального строения как объекта недвижимости, а также регистрации залогодателем права собственности на жилое помещение требуется регистрация этого права залога в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, что пока невозможно без соответствующих действий со стороны залогодателя.

В данной ситуации присутствует риск того, что недобросовестный залогодатель после регистрации создания соответствующего недвижимого имущества и возникновения права собственности на него может заложить, продать недвижимость, поскольку регистратор не обладает информацией о залоге соответствующего имущества.

Выходом из ситуации могло бы стать введение процедуры уведомления регистратора о том, что строящийся объект недвижимости обременен залогом, а также процедуры перехода права залога со строящегося на созданный объект недвижимости без определенных действий со стороны залогодателя.

3. Отдельные нормы Закона об ипотеке вступают в противоречие с законодательными актами, имеющими более высокую юридическую силу. Следует акцентировать внимание на противоречии пункта 3 статьи 52 Закона статье 123 Жилищного кодекса Республики Беларусь. В соответствии с Законом для передачи в ипотеку жилого дома, квартиры, принадлежащих гражданину на праве собственности, необходимо письменное согласие совершеннолетних членов его семьи, проживающих в этих жилых помещениях, за исключением случая, когда жилой дом, квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство жилого дома, квартиры, и процентов по нему. Согласно статье 123 ЖК при отчуждении и залоге жилого п омещения требуется согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения (без исключений относительно обеспечения кредитных обязательств). С учетом нормы статьи 10 З акона Республики Беларусь от 10.01.2000 №361-З «О нормативных правовых актах Республики Беларусь» норма кодекса имеет большую юридическую силу. Таким образом, исключение, установленное пунктом 3 статьи 52 Закона, когда согласие совершеннолетних членов семьи собственника квартиры при ее ипотеке не требуется, не может применяться ввиду его противоречия законодательному акту более высокой юридической силы.

4. Сложности с реализацией заложенного жилья, на которое обращено взыскание. При систематическом (3 и более раз в течение года) неисполнении должником своих обязательств по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, взыскание по требованиям банка обращается на имущество, являющееся предметом ипотеки, по решению суда или во внесудебном порядке – на основании нотариально удостоверенного соглашения между банком и залогодателем, которое может заключаться как до, так и после возникновения оснований для обращения взыскания.

Имущество, являющееся предметом ипотеки, на которое обращено взыскание как по решению суда, так и на основании нотариально удостоверенного соглашения реализуется путем продажи с публичных торгов.

При этом в соответствии со статьей 41 Закона об ипотеке земельные участки, являющиеся предметом ипотеки, а также имущество, ипотекой которого был обеспечен кредитный договор с банком или небанковской кредитно-финансовой организацией, не могут быть приобретены залогодержателем, если при реализации имущества, на которое обращено взыскание, не состоялись повторные торги. Таким образом, данная норма значительно снижает ликвидность залога с учетом того, что, во-первых, в случае если повторные торги не состоялись, банк не сможет оставить данное имущество у себя и, во-вторых, если повторные торги не состоялись, ипотека утрачивает силу.

5. Необходимо упростить процедуру оформления закладных.

Стройсбережения Несмотря на отсутствие законодательной базы (до настоящего времени соответствующий закон так и не принят), систему стройсбережений с 1 июля 2006 года внедрял ОАО «АСБ Беларусбанк».

Суть данной системы. Право на получение кредита возникает после выполнения участником условий договора жилищных сбережений по окончании сберегательного этапа, в течение которого осуществляется накопление и хранение денежных средств.

Кредиты предоставляются на срок до 20 лет в размере до 75 % стоимости строительства или приобретения жилого помещения с уплатой процентов за пользование кредитом в размере ставки рефинансирования Национального банка Республики Беларусь плюс один процентный пункт.

При незначительной инфляции плюсы такой системы очевидны.

По сравнению с действующими условиями кредитования на общих основаниях для участника системы определены более привлекательные условия получения кредита – по процентным ставкам, срокам и условиям погашения кредита и уплаты процентов.

Однако уровень инфляции в Беларуси пока значительно превышает те показатели инфляции, которые считаются в западных странах допустимыми для функционирования системы жилищных строительных сбережений (10–12 % в год). В этой связи перспективы развития системы стройсбережений на текущем этапе представляются весьма туманными.

Попытаться внедрить такую систему можно, однако лишь при условии постоянной бюджетной поддержки, направленной на компенсацию инфляции и повышение надежности и привлекательности долгосрочных жилищных депозитов для вкладчиков, например, путем использования финансового стимулирования участников системы (жилищных



Похожие работы:

«Потемин Игорь Станиславович ПРОЕКТИРОВАНИЕ СВЕТОПРОВОДЯЩИХ ОСВЕТИТЕЛЬНЫХ СИСТЕМ С РАССЕИВАЮЩИМИ МИКРОСТРУКТУРАМИ Специальность 05.11.07 – оптические и оптико-электронные приборы и комплексы. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата технических наук Санкт-Петербург – 2015 г...»

«Министерство образования Российской Федерации Волгоградский государственный технический университет Межкафедральная лаборатория информационных технологий ХТФ Кафедра химии и технологии переработки эластомеров ПРОГНОЗИРОВАНИЕ ВРЕМЕНИ РАБОТОСПОСОБНОСТИ ЭЛАСТОМЕРНЫХ...»

«АКАДЕМ ИЯ НАУК УКРАИНСКОЙ ССР МИНИСТЕРСТВО ГЕОЛОГИИ СССР МИНИСТЕРСТВО ЧЕРНОЙ МЕТАЛЛУРГИИ СССР ЖЕЛЕЗИСТОКРЕМНИСТЫЕ ФОРМАЦИИ 1 ДОКЕМБРИЯ ЕВРОПЕЙСКОЙ ЧАСТИ СССР Главный редактор Я.Н.Б Е Л Е В Ц Е В Редакционная коллегия Р.Я.БЕЛЕВЦЕВ, М.И.ВЕРИГИН, Н.П.ГРЕЧИШНИКОВ, Г.И.КАЛЯЕВ, В.Б.КОВАЛЬ, Е.М.ЛАЗЬКО...»

«РЕКОМЕНДАЦИИ ПО КОНТРОЛЮ ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ ЛИНЕЙНЫХ ПОДВЕСНЫХ ПОЛИМЕРНЫХ ИЗОЛЯТОРОВ В ПРОЦЕССЕ ЭКСПЛУАТАЦИИ Гайворонский А.С., кан. тех. наук, Филиал ОАО "НТЦ электроэнергетики" СибНИИЭ 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 1.1. Ос...»

«УСТАНОВКА ДЛЯ ОБЕЗЗАРАЖИВАНИЯ ВОЗДУХА типа МЕГАЛИТ-12 ПАСПОРТ МОСКВА СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ 1. НАЗНАЧЕНИЕ 2. ПРИНЦИП УФ ОБЕЗЗАРАЖИВАНИЯ 3. ТЕХНИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ 4. КОМПЛЕКТНОСТЬ 5. ОПИСАНИЕ УСТАНОВКИ И ПРИНЦИП РАБОТЫ 6. УКАЗАНИЕ МЕР БЕЗОПАСНОСТИ 7. ПОДГОТОВКА К РАБОТЕ 8. ПОРЯДОК РАБОТЫ 9. ВОЗМОЖНЫЕ НЕИ...»

«Устройство объектовое Телематический терминал FORT-112Ex Руководство по эксплуатации Содержание 1 Общие указания 2 Комплектность 3 Описание терминала FORT-112Ex 3.1 Назначение 3.2 Технические характеристики 3.3 Общие свед...»

«Российская Федерация Городской Совет депутатов Калининграда (пятого созыва) РЕШЕНИЕ "" _ 201 г. №_ г. Калининград О согласовании изменения инвестиционных условий инвестиционного договора от 13.08.2008 № 66, заключенного между администрацией городского округа "Город Калининград", ООО "Ласта...»

«Модель MDD-225 FM/УКВ DVD-ресивер Руководство пользователя Руководство пользователя определяет порядок установки и эксплуатации FM/УКВ-приемника и проигрывателя DVD/VCD/CD/MP3/WMA/JPEG/DivX -дисков (далее п...»








 
2017 www.lib.knigi-x.ru - «Бесплатная электронная библиотека - электронные матриалы»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.